КОЛЛЕГИЯ АДВОКАТОВ
Адвокатская палата
Новосибирской области*
630008, г. Новосибирск, ул. Кирова, д. 48,
офис 604, тел. (383) 349-51-20
email: zhukov-partners@mail.ru
Главная \ Наши публикации и комментарии СМИ \ М.К.Горбунова. "Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые"

Наши публикации и комментарии СМИ

М.К.Горбунова. "Деление объектов гражданских прав на движимые и недвижимые"

М.К. Горбунова
Адвокат коллегии адвокатов
«Жуков и Партнеры»
Аспирант кафедры истории и теории
государства и права СибУПК



ДЕЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ
НА ДВИЖИМЫЕ и НЕДВИЖИМЫЕ
(исторический аспект)

Несмотря на то, что, деление вещей на движимое и недвижимое прочно вошло в цивилистическую науку и гражданский оборот,  и не оспаривается в настоящее время, оно существовало не всегда. Более того, вопросы установления понятия недвижимого имущества и его признаков во все времена остро дискутировались в научных кругах. Такое положение объясняется, прежде всего, особой социальной значимостью недвижимого имущества.

Большинством исследователей в качестве важнейшего основания классификации вещей рассматривается их деление на движимые и недвижимые.

Термин "недвижимое имущество" появился в нашем законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные выражения. В России появление этого термина связывают с Указом Петра I "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" от 23.03.1714[1], сгладившим различие между вотчинами и поместьями".

Кроме того, подчеркивая особую значимость недвижимого имущества и недопустимость его наследования несколькими наследниками (ввиду причинения особого вреда интересам государственным, подданных и самих "фамилий"), Указ Петра I о единонаследии устанавливал, что по своему указу ("чрез духовную") завещатель мог передать недвижимое имущество только одному из своих сыновей или дочери (если нет сына); движимое имущество могло быть распределено между детьми завещателя по его усмотрению. Также Указ запрещал продавать и закладывать недвижимое имущество для обеспечения стабильности его нахождения у данной "фамилии".

Понятия недвижимого имущества в виде самостоятельной формулировки с установлением определенных признаков, присущих данной категории имуществ, в Указе не содержалось. В то же время согласно ч. I Указа к недвижимым вещам относились: родовые, выслуженные и купленные вотчины и поместья, дворы и лавки.

Таким образом, на первый взгляд, понятию недвижимого имущества придавалось достаточно широкое толкование, а сам термин использовался законодателем для объединения в одну категорию вотчинного и поместного землевладения. Однако, это только на первый взгляд, поскольку все перечисленные в Указе недвижимые вещи представляют собой не что иное, как земельные участки с расположенными на них зданиями, сооружениями, строениями и прочими "принадлежностями".

В 1731 году императрица Анна Иоанновна, отменяя Указ Петра I и восстанавливая прежний порядок наследования, установила, что «впредь как поместья, так и вотчины именовать равно одно недвижимое имение, вотчина».

Принимая положительный исторический опыт в части 1 тома X Свода законов Российской империи[2](изданного еще в 1832 г. собственной его императорского величества канцелярией; далее - Свод) во главу деления вещей поставлено деление вещей на недвижимые и движимые (ст. 383). В то же время в Своде отсутствовали легальные определения обеих категорий, а их содержание раскрывалось через установление примерного перечня имуществ, входящих в их состав. При этом центральным объектом недвижимости была, безусловно, земля. Поскольку, под значением земельного участка рассматривающегося как вещная категория, рассматривалась вещь, объединяющей вокруг себя иную недвижимость. Так, ст. 384 Свода к недвижимым имуществам относила:

  • земли и всякие угодья;
  • дома (под которыми понимались земельные участки со строениями, предназначенными для проживания) и пустые дворовые места (земельные участки под постройку домов);
  • заводы и фабрики (под ними подразумевались земельные участки со строениями, предназначенными для целей горнозаводской и обрабатывающей промышленности);
  • лавки (рассматриваемые как торговые помещения с находящейся под ними землей);
  • строения (под которыми понимались различного рода подземные и наземные сооружения, находящиеся в непосредственной связи с землей и составляющие ее принадлежность; в случае прекращения такой связи, когда строение при его сносе превращается в строительный материал, оно перестает быть недвижимостью);
  • железные дороги (и в этом случае, отмечает В.В. Чубаров, согласно мнению В.Б. Ельяшевича, ст. 384 Свода говорит о земельном участке (полосе отчуждения) с расположенными на нем железнодорожными сооружениями).

Как видно, развитие российского дореволюционного законодательства и научной мысли в отношении недвижимого имущества происходило на основе представлений о земле как о главном объекте недвижимости, поскольку Свод законов гражданских содержал нормы, регулирующие связь земельного участка как главной вещи с его принадлежностями (дома, лавки, строения, заводы, фабрики и другие).

Так, в соответствии со ст. 386 Свода к принадлежностям населенных земель относились состоящие на них: церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины и гати. Статья 387 Свода к принадлежностям населенных и ненаселенных земель относила состоящие в них: реки, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие подобные им места; все произведения, обретающиеся на поверхности земли, и все находящиеся в ее недрах металлы, минералы и другие ископаемые.

По мнению В.В. Чубарова, "представление о соотношении главной вещи и принадлежности в дореволюционном гражданском праве во многом совпадало с пониманием этой связи в рамках ныне действующей ст. 135 ГК РФ. Главной считалась вещь, имеющая значение в обороте сама по себе независимо от других вещей, тогда как принадлежностью - вещь, которая выполняет экономическое значение главной"[3].

В целом классики российской цивилистики, в том числе Мейер Д.И., Победоносцев К.П., Кассо Л.А, Шершеневич Г.Ф., под недвижимостью понимали землю, составляющую территорию государства, часть земной поверхности и все, что прочно с нею связано.

Так, Д.И. Мейер писал, что "разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей... Имущества недвижимые составляют земли и строения, возведенные на земле... Поземельные участки, принадлежащие по праву собственности частным лицам, в то же время составляют части государственной территории". Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое, по мнению Д.И. Мейера, проявляется в большой ограниченности господства над недвижимым имуществом и большей прочности укрепления прав на это имущество сравнительно с имуществом движимым[4].

Г.Ф. Шершеневич отмечал, что под именем недвижимости понимается часть земной поверхности и все, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Он также указывал, что недвижимостью признаются только те здания, фундамент которых укреплен в землю; те строения, которые лишь поставлены на землю, должны считаться движимыми, несмотря на то, что закон относит любые строения к недвижимости[5].

К.П. Победоносцев утверждал, что недвижимые по природе вещи суть те, которые состоят в органической или механической связи с землей, так что, теряя эту связь, теряют и свое первоначальное значение. По его мнению, недвижимость отличается от движимых вещей своей прочностью, постоянным месторасположением и требует совершения определенных формальностей при ее отчуждении[6]. Более того, рассуждая о делении вещей на движимые и недвижимые, классик русской цивилистики утверждал, что "мы не встречаем в законодательстве общего начала, по коему следовало бы судить о принадлежности имущества к том или иному разряду: их относит к тому или другому разряду непосредственно буква закона, исчисляя самые виды"[7].

Л.А. Кассо полагал, что "недвижимое имущество, в противоположность движимому, определяется как вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое. Недвижимостью является, таким образом, прежде всего, земля и, кроме того, все, что с нею постоянно или неразрывно связано"[8]. Также профессор к недвижимым вещам относил все права, устанавливаемые на недвижимость (как вещные, так и обязательственные).

В России упразднение терминологии деления имущества на движимое и недвижимое связывают с периодом Октябрьской революции 1917 года. Принятый 26 октября 1917 года Декрет ВЦИК о земле объявил землю, ее недра, леса, воды общенародной собственностью. Все земли, принадлежавшие помещикам, царскому семейству, монастырям, должны были быть переданы в распоряжение Советов крестьянских депутатов для дальнейшего распределения между крестьянами.

В то же время Декретом ВЦИК от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" был установлен запрет на совершение любых гражданско-правовых сделок с землей, что, в свою очередь, фактически означало исключение недвижимых вещей из гражданского оборота.

Принятый в 1922 г. Гражданский кодекс РСФСР окончательно юридически упразднил разделение имуществ на движимые и недвижимые в советском законодательстве, характерное для большинства развитых стран. Так, примечание к ст. 21 ГК РСФСР провозглашало: "С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".

Как полагают некоторые исследователи, произведенное советским законодателем упразднение носило лишь формальный характер, было осуществлено "на бумаге".

В частности, О.Ю. Скворцов утверждает: "Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей... Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества"[9].

Б.М. Гонгало отмечал, что "с равным успехом можно было отменить деление суток на день и ночь. Подразделение вещей на движимое и недвижимое основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Игнорировать его невозможно"[10].

Принимая во внимание названные  позиции авторов, нужно отметить, более важную особенность, заложенную в примечании к ст. 21 ГК РСФСР.

Упраздняя разделение имуществ на движимые и недвижимые, советское законодательство установило причинно-следственную связь такого упразднения, а именно "в связи с отменой частной собственности на землю".

Признанием исключительной государственной собственности на землю в данный период времени было особо подчеркнута направленность законодателя и советской власти в рассмотрении земли как главного, доминирующего объекта недвижимости.

Таким образом, признавая особый естественный (природный) характер земли, ГК РСФСР 1922 г. в основу произведенного упразднения понятия недвижимости заложил "отмену частной собственности на землю". И именно исключение земли из гражданского оборота в советском государстве позволяет нам говорить о действительном юридическом (легальном) упразднении деления имуществ на движимые и недвижимые.

В указанный период времени необходимость выделения понятия недвижимого имущества также фактически пропадает и на практике. Поскольку, следуя юридической судьбе главной вещи (земли, земельного участка), любой иной объект недвижимости (здание, сооружение, водоем и т.п.), рассматриваемый как принадлежность либо составная часть главной вещи, не мог быть вовлечен в гражданский оборот в качестве самостоятельного объекта.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. понятие недвижимости отсутствовало. Но, несмотря на это, даже при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости – режим личной собственности.

Особенностью такого режима являлось то, что объекты права личной собственности могли использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 105 - 110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций (глава 9, 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось. В соответствии с главой 8 ГК РСФСР 1964 г. в государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд.

Возврат к классификации вещей на движимые и недвижимые и к применению термина "недвижимое имущество" в отечественном законодательстве был осуществлен с принятием Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее пятнадцати лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.

Несмотря на применение термина «недвижимое имущество» указанный Закон не содержал его легального определения. В то же время в соответствии с п. 4 ст. 2 Закона к объектам права собственности относились, в том числе, предприятия, имущественные комплексы, земельные участки, горные отводы, здания, сооружения - т.е. те объекты, которые современное гражданское законодательство относит к объектам недвижимости.

Окончательно в российском законодательстве категории движимого и недвижимого имущества были закреплены в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991.

В соответствии с п. 2 ст. 4 Основ к недвижимому имуществу относились земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.

При этом указанный перечень недвижимого имущества не был закрытым. Законодательными актами к недвижимому имуществу могло быть отнесено и иное имущество.

Относительно действующего законодательства, легальное определение недвижимого имущества закреплено законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, устанавливающем, что "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". В соответствии с п. 2 ст. 130 ГК РФ "вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом".

Возрожденное понятие недвижимой вещи, отсутствовавшее в законодательстве в течение нескольких десятилетий, в начале 90-х годов называли "предметом гордости нового Кодекса и торжеством справедливости"[11]. Однако более чем десятилетний период действия ГК позволил посмотреть на норму о понятии недвижимости более критично, а практика ее использования породила так много вопросов, что на сегодняшний день едва ли найдется иная статья ГК РФ, подвергающаяся столь масштабной критике.

 

Опубликовано в Вестнике Адвокатской палаты Новосибирской области № 14, январь 2010


 

[1] Российское законодательство X - XX вв.: В 9 т. Т. 4. Законодательство периода становления абсолютизма /Отв. ред. А.Г. Маньков. М.: Юридическая литература, 1986. С. 295 - 300
[2] Саатчиан А.Л. Свод законов гражданских. СПб.: Законоведение, 1911.
[3] Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 16.
[4] Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2 ч.). Ч. 1. М.: Статут, 2003. С. 161 - 164.
[5] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права: В 2 т. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 96.
[6] Победоносцев К.П. Курс гражданского права: в 3 ч. Ч. 1. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 8.
[7] Победоносцев К.П. Указ. соч. § 9.
[8] Кассо Л.А. Русское поземельное право. М.: Государственная типография, 1906. С. 1.
[9] Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (Учебно-практическое пособие). М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 22 - 23.
[10] Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 11.
[11] Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

Читайте также: Все статьи